만약 국가에서 정한 토지의 분류에 따라 토지를 사용하지 않으면 이를 비사업용 토지로 보아 해당 부동산을 매도할 때 양도소득세를 중과세로 납부해야 한다. 중과세 제도를 통해 국토의 효율적 이용을 강제하는 것인데, 중과세가 적용되면 부동산을 양도할 때 적용되는 기본세율에 10%p의 세율이 가산된다.

토지가 6가지 지목 중 하나로 구분되면 그 지목에 맞게 토지를 사용해야 한다. 만약 일정 기간 동안 지목의 본래 용도대로 사용하지 않는다면 그 토지는 양도 시 비사업용 토지 세금이 부과된다. 구체적으로 비사업용 토지에 해당하는지 확인하려면 토지가 지목별 사용기준, 지역기준, 면적기준, 기간기준을 모두 만족하는지 확인해야 한다.

지역기준의 확인이 필요한 지목은 농지와 목장용지이다. 농지와 목장용지는 용도지역 구분 상 도시지역 밖에 위치해야 하며, 도시지역 내 위치한다면 녹지지역에 있는 토지만 지역기준을 충족한 것으로 본다. 만약 농지가 도시지역 중 주거지역에 있다면 해당 농지는 비사업용 토지에 해당한다.

지목의 목적에 맞게 사용했다고 하여 무한정 사업용 토지로 본다면 전체 토지 중 극히 일부만 목적대로 사용하고 나머지 토지는 다른 용도로 유용할 수도 있다. 따라서 이러한 경우를 예방하기 위해 면적기준이 도입되었다. 면적기준은 목장용지, 주택부속토지, 기타토지에서 확인이 필요하며, 용도지역별로 다른 기준면적이 적용된다. 면적기준을 통해 일정한 부분까지만 사업용 토지로 보고 기준을 초과한 토지는 비사업용 토지로 판단한다.

마지막으로 기간기준을 충족해야 비사업용 토지에서 벗어날 수 있다. 기간기준이란 위 사용기준에 맞게 일정 기간을 사용해야 사업용 토지로 보겠다는 기준이며, 그 기간은 최종 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용하면 된다. 사업용 사용기간은 통산의 개념으로 연속할 필요는 없으며, 해당 기간을 만족하지 못하면 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 전체 보유기간 중 60% 이상의 기간 중 하나의 기간을 충족하면 된다.

상속으로 받은 농지, 임야, 목장용지의 경우 상속개시일로부터 5년 이내에 양도한다면 비사업용 토지에서 제외된다. 만약 부모에게 농지를 상속 받았으나 계속 보유할 생각이 없고, 직접 농사도 짓지 않을 예정이라면 상속받은 날로부터 5년 이내 양도하여 양도소득세를 절세하는 방법을 생각해 봐야 한다.

이외에도 돌아가신 분께서 8년 이상 사용기준을 만족한 농지, 임야, 목장용지를 상속했다면 해당 토지는 사업용 토지로 판단한다. 동일한 취지에서 증여받은 농지, 임야, 목장용지의 경우에도 증여한 사람이 재촌, 자경 등의 사용기준을 8년 이상 모두 충족했다면 수증자가 양도할 때 비사업용 토지가 아닌 것으로 본다.

비사업용 토지 개념을 모른 채 부동산 투자를 한다면 자칫 어렵게 번 투자수익을 모두 세금으로 반납해야 할 수도 있다. 따라서 반드시 부동산 투자 전에 그와 관련된 세금 문제를 모두 검토해야 한다. 비사업용 토지의 판단은 세무 전문가들도 어려워 하는 영역이니 다수의 전문가들에게 여러 번 검토 받고 진행하는 것을 추천한다.